전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

Contents

• 사이클 이해의 중요성

• 부동산 사이클

  • 폭락기
  • 하락 안정기
  • 상승 안정기
  • 폭등기

• 주택가격 영향 요인

  • 학군
  • 정부 정책
  • 새 아파트
  • 금리
  • 역세권
  • 전세 제도
  • 사람들 심리

• 기타

  • 부동산의 수요와 공급
  • 전세가 매매가 관계
  • 폭락기 후 더 폭락하면..?
• 현재는 어느 지점일까..?
• 그 외 학습 포인트
• 의문점

사이클 이해의 중요성

부동산 투자에 있어 흐름을 아는 것이 기본이며, 투자의 전제가 되어야 합니다. 흐름을 보고 시기를 잘 선택해 상승기에 투자를 한다면, 대부분의 아파트 가격이 상승하기 때문에 안정적 투자가 가능합니다. 반대로, 하락기에 매수를 한다면 좋은 아파트를 가지고 있어도 여러 해 가격이 내려가는 경험을 할 수 있습니다.

부동산 사이클

폭락기

폭락기의 전제 조건은 폭등입니다. 우리 나라는 특히 전세제도가 있어, 어느 정도의 외부 충격은 전세가가 완충 역할을 해 크게 떨어지지 않습니다. 투기자가 대거 참여한 폭등기를 지났을 때 폭락기를 맞이합니다.

부동산 시장이 오름세를 유지하고 주변에 분양권 또는 매매를 통해 돈을 번 사람이 생겨나면, 부동산에 관심이 없던 사람이 투기자로 시장에 참여하게 됩니다. 투기자는 장기적인 안목이나 자금 계획 없이 분양권 프리미엄과 같은 단기적 이익을 보고 참여합니다.

하지만, 늦은 시장 참여로 인한 비싼 분양가로 프리미엄이 붙지 않고 마이너스 프리미엄이 생기기 시작합니다. 이 상태로 입주가 시작되면 투기자들은 잔금을 맞추기 위해 대출을 알아보고 한 번에 많은 전세 공급이 발생해 전세가가 낮아집니다. 이 때, 잔금을 못 맞춘 투기자들이 낮은 가격에 매물을 내놓은 일이 연쇄적으로 발생하면 폭락으로 이어질 수 있습니다. 이 시기에 미분양은 늘어나고, 정부는 공급 억제 정책과, 수요 진작을 위한 대출규제, 세금을 면제 또는 완화하는 정책을 내놓습니다.

하락 안정기

하락세가 어느정도 진정 되고 전세가는 조금씩 상승하는 시기입니다. 여전히 대부분의 사람들은 투자에 소극적이며, 자가 거주자 중 집을 팔고 전세롤 옮기려는 분위기가 나타납니다.

특이한 점은 전세공급은 줄고 수요는 늘어 전세가가 서서히 상승하기 시작합니다. 정부 정책은 보수, 진보 상관없이 침체기 극복을 위한 부양책을 쓰게 됩니다.

상승 안정기

이 시기에 매매가와 전세가가 동반 상승하기 시작합니다. 아직 사람들 심리는 대체로 투자에 부정적인 면이 더 크지만 그런데도 매매가는 상승합니다.

시장에 매매매물은 많지만 그렇다고 거래량은 많지 않습니다. 하지만, 전세매물은 많지 않아 전세가가 급등합니다. 이러한 상황을 관망하던 매도인들은 호가를 조금씩 높여보기 시작합니다.

폭등기

폭등기에는 집값이 2배 가량 상승합니다. 집값 폭등의 가장 큰 원인은 사람들의 심리입니다. 상승 안정기를 거치며 집값 상승 분위기가 전반적으로 퍼지기 때문입니다. 정부가 강력한 규제 정책을 내놓지만 효과를 보기는 어렵습니다. 이 시기에는 전 국민이 투기 세력이 돼 있기 때문입니다.

주택가격 영향 요인

책에 나온 주택가격 영향 요인으로 아래 항목들이 있습니다.

• 학군
• 정부 정책
• 새 아파트
• 금리
• 역세권
• 전세 제도
• 사람들 심리

학군

전세가에 가장 영향을 주는 요인을 교통보다 학군이라고 합니다. 교통은 범위가 넓고 선택할 수 있는 여지가 많습니다. 하지만, 학군 특히 지역 배정이 되는 초등학고, 중학교는 선택의 여지가 없습니다.

정부 정책

새 아파트

금리

금리가 영향이 있는 것은 맞지만, 다른 요소에 비해 그 영향도가 적다고 합니다. 집은 그 특성상 투자 규모가 커서 미리 자금 계획을 세워 준비하기 때문에 입니다.

역세권

전세 제도

폭락기 후 매매가, 전세가가 안정화 되면 매수심리도 아직 없는 상태에 공급도 없기 떄문에 전세가가 조금씩 상승하고 매매가를 받쳐주는 역할을 합니다.

사람들 심리

나도 그렇지만, 대부분의 사람들은 부동산 가격의 적정 정도를 파악하기 어렵습니다. 맞든 틀리든 스스로 판단할 수 있는 능력이 없기 때문에, 언론이나 대중매체, 여론에 의지하기 쉽습니다. 즉, 시장 분위기에 쉽게 휩쓸릴 수 있는데, 이러한 사람들의 심리를 파악하는 것이 매우 중요 하다고 합니다.

어찌 됐든 최종 거래는 사람에 의해 결정되고, 또한 폭등과 폭락은 사람들의 심리를 제외하면 분석이 거의 불가능하기 때문입니다. 모든 사람이 가격이 오른다고 생각할 때 폭등이 오고, 반대로 가격이 떨어진거라 믿을 때 폭락하게 됩니다. 그래서, 현장에서의 매도자, 매수자의 적극성에 대한 분석이 중요하다고 합니다.

현재는 어느 지점일까..?

2024년인 현재는 2023년 비슷한 양상을 띄고 있습니다. 2022년 폭락기 후 2023년 연초부터 8월까지 반등이 이어지고 이후 4분기에는 다시 하락세로 돌아섰습니다. 2023년 정부가 30조 정책자금을 풀어 반등이 일어났고, 올해도 비슷한 금액인 27조를 저금리 상품으로 지원합니다. 올해 거래량이 늘고 서울 매매가, 전세가가 반등하고 있어도, 하반기 이후부터 다시 하락기가 올 거로 예상이 됩니다.

30조라는 돈을 들여도 23, 24년 서울 아파트 거래량이 과거 거래량에 비해 많지가 않습니다.

그 외 학습 포인트

• 경매는 효율이 좋지 않음. 특히, 시간적으로 효율이 좋지 않고 어느 정도 동의함. 그리고, 경매는 시세보다 싸게 사는 것이 핵심인데, 이 시세가 어디쯤인지를 먼저 알야야 함. 예로, 시세가 하락장 전이라면 조금 싸게 사는 것이 그렇게 크게 의미가 없을 수 있음.
• 수요와 공급에 대한 정의
• 천천히 빈집이 늘어나는 현상의 거ㄴ의 집값에 영향을 주지 않음. __
• 미분양으로 인한 주택 가격에 대한 영향은 시장 상황에 따라 잘 판단해야 함. 시장에 영향을 크게 미치는 것은 입주 미분양임.

의문점

• 전세는 없어지는 것이 좋을까?

책에서 전세는 임차인 입장에서 매우 유리한 상품이기 때문에, 전세 상품이 영원하도록 기도해야 한다고 합니다. 임차인 입장에서 월세가 전세대출의 이자 부담보다 저렴해 임차인에게 좋은 것은 맞습니다. 현실적으로 전세 제도가 사라지는 것은 단기가에 거의 불가능 할 것 같지만, 장기적으로 전세로 인해 집값이 계속 상승하는 것 같고, 다른 나라에 비해 우리나라 집값이 비싼 원인 중 하나라고 생각되기도 하네요. 미국과 비교해 소득으 2 ~ 2.5배 차이나지만 집값은 비슷하다고.. 이런 상황이 무주택자의 주택 구매를 더 어렵게 만느는 것이 아닐까 생각해 봤습니다.