Contents

• 부동산 사이클
• 부동산 시장 이해
• 대중심리

• 전세

  • 전세가 하락요인
• 분양

아파트 싸이클이 존재

매매를 하고 싶은데, 시기를 잘 못 맞추면 오랜 기간

부동산 시장 이해

부동산 시장에서의 수요와 공급이란?

부동산 특징

• 영속성: 건물은 감가될 수 있지만, 토지는 남아 있음. -> 재건축
• 부동성: 위치가 고정. -> 주변 환경에 영향 (GTX, 학군 등)
• 부증성: 무한정 공급 불가. (토지 증가 불가) -> 우리나라 부동산 시장에 영향 큼

주택 특성

• 무한공급 불가능 / 제한적 대량공급
• 정부의 시장 통제
• 인근지역 영향
• 공공서비스 필요 (상하수도, 전기, 가스, 도로)

일반매매 가격 결정 과정

부동산은 다른 재화와 다르게 정해진 가격이 없고 같은 상품도 없습니다.

때문에 거래가 이루어지려면 매도자와 매수자간의 협상이 필요한데요.

부동산 가격 협상을 잘하면 수백에서 수천만원 저렴하게 살 수도 있습니다.

협상을 잘 하는 방법은 무엇일까요?

부동산 시장의 공급 수요

10,000세대 아파트 단지가 있다고 가정.

우리나라 부동산 시장은 투기화 된 상태

투기재

• 매매 착익이 벌어지는 것을 보고 기존 참여자들은 더 많이 사서 되팔기 시작
• 해당 투자재에 관심 없던 사람들도 시장에 참여 (신규 수요 증가)
• 기존 수요 + 신규 수요 -> 수요 폭발적 증가

투기재로서 우리나라 부동산 시장

• 가격 결정 과정에서 투자재와 같은 상품의 특성을 가지고 있다.
• 실거주라고 하지만 거주목적 + 시세차익
• 거주 목적만은 위해 매수하는 사람은 제로에 가까움
• 일반 소비재와 갈리 시장 참여자의 추후 손익 여부에 매우 민감
• 일반적인 수요 공급의 법칙을 투자 성향이 있는 투자재 시장에 적용해도 될까?
• 한 사이클 당 10~15년 주기 / 오름폭 평균 3배 / 하릭 시작 시 수요 증발 / 하락초기 강한 반등

부동산 시장에서의 공급

대중심리

폭등과 폭락은 사랆들의 심리를 제외하면 분석이 거의 불가능 합니다.

부동산은 일반인으로서는 가격의 적정한 정도를 파악하기 어렵습니다. 그리고 방향을 정하는 것도 매우 어렵습니다. 오를 것이냐, 떨어질 거이냐, 스스로 판단할 수 있는 분들은 거의 없을 것입니다. 이떄 나타나는 행동이 여론에 의지하는 것입니다. 즉 시장의 분위기에 따라 움직인다는 것이죠. 시장이 침체기일 떄는 사는 쪽보다는 파는 쪽으로 방향을 잡고, 시장이 활황일 때는 매수 쪽으로 방향을 잡는 것이 읿반적입니다. 그래서 나타나는 현상이 폭락과 폭등입니다.

폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다.

거의 모든 사람이 집값이 오른다고 생각하고 행동에 임할 때 폭등이 찾아고고, 모든 사람이 떨어질 것으로 생각할 때 폭락이 찾아옵니다.

그래서, 아파트 가겨을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

전세

전세가 하락요인

• 갭투자 증가
• 입주물량 증가
• 임차인의 매매거래 증가

전세와 매매와의 관계

분양

선분양 계약금 10% -> 투기꾼들 모이기 쉬움

후분양 전환 가능성 거의 불가능

분양가 상한제의 문제점

분양가 상한제 폐지되면 -> 청약으로 인한 이익 떨어짐?

일반 시장 vs 분양 시장

Tip

• 분양 시 중도금은 전부 대출로

부동산 사이클

폭등에서 정체로

이 시기에 매수자의 구매 적극성이 낮아지며, 이로 인해 매수 총량이 크게 감소하고 폭등기에서 정체기로 진입한다. 매수 총량의 감소 원인으로는, 아래와 같은 원인이 있다.

• 규제의 누적 효과

  • 다주택자 규제로 매수할 수 없음 (양도세중과, 취득세중과 등)
  • 무주택자 위주 매수 행위

• 사고자 하는 사람은 이미 거의 다 구매

  • 무주택자 중에서도 70~80%는 절대 집 구매 안함 (청약관리자, 사업가, 자금부족)

• 가격 부담

  • 가격 급등 + 실거래가와 호가 갭차이 큼 (매도자의 과한 욕심)
  • 가격 저렴함 주택 구입으로 대체

상승장에서 효과 없어 보이던 정책의 영향이 나타나고, 이전 실거래가와 호가의 갭이 커진다. 시간이 지날 수록 이전 실거래가와 호가 차이가 커지고, 점점 매수자가 신규 호가를 따라가기 힘들어지게 된다.

정체기로 접어드는 가장 큰 원인은 매도자의 과한 욕심으로 호가 갭을 크게 올린다. 오랜 기간 집값 상승으로 가격 상승 기대치가 높고 매도자의 매도 적극성이 낮아 경쟁을 하지 않게 된다. 이 시기 빠른 집 값 상승으로 매도자의 계약 파기가 나오기도 한다.

위와 같은 수요 공급이 있고 일반 소비재 시장이라면 가격이 하락하겠지만, 폭등기 부동산 시장에서는 매도인, 매수인의 심리(적극성)로 가격이 하락하지 않고 상승을 할 수 있다.

이러한 과정을 거치면 거래 실종이 일어나게 되는데, 급등과 대량 거래 후 거래량이 줄어들면 정체기가 오는 신호로 볼 수 있다. 주택 보유자는 하락 전 팔 수 있는 거의 마지막 시기일 수도 있다.

분양 시장

분양 시장도 분양가 상한제 적용 지역과 적용 안 한 지역의 차이가 있을 수 있으나, 전반적으로 미분양이 발생할 확률이 있고 이것이 누적되면 일반 매매시장에도 악영향을 미치게 된다.

전세

매매가의 폭등으로 전세가율이 사이클 상 최저치가 될 수 있고, 이 시기 전세가의 상승, 하락은 매매가에 중요 요인이 아니다.

정책

이 시기 상승장에서 효과 없어 보이던 정책의 누적 효과가 비로소 발휘하고, 새로 추가되는 규제정책도 크게 효과를 발휘한다.

시장 분위기 및 현상

투기심리는 아직 살아 있어 저가주택 위주로 거래 및 상승하기도 한다. (다주택자나 자금 여력이 부족한 무주택자들이 참여함) 또한, 풍선효과로 오피스텔, 생숙, 지산 등의 대체 투자재 투기 현상도 발생한다. 주택으로 이익을 본 투기자들이 정부 규제가 없는 대체 투자재로 눈을 돌린다.

지식산업센터로 예를 들면, 주택이 아니기 때문에 가구수에 포함이 안 되고 양도세 중과 등의 규제가 없는 것을 이익으로 판단해 투자를 하게 된다. 그리고, 원물 보다는 전매 제한이 없는 분양권으로 수요가 쏠린다.

대응 전략

주택 보유자

• 구매 의사가 있는 사람이 적어 늦었짔만, 가능하면 적극적으로 매도
• 세금 문제로 못 파는 사람 대부분 (구매 시 세금 문제 고민 x)

매수자

• 매수금지

정체에서 하락으로

정체기에서 미분양이 발생하고, 미분양이 누적 돼 점차 늘어나는 추세를 보인다. 이전 상승장에서 건설사들은 수요가 몰리고 인기 있던 평형대 위주로 분양을 진행 했기 때문에 반드시 이전 상승기 때 인기 있던 평형대가 미분양이 많아 진다.

전세가

하락 시장으로 전환하면 전세시장은 아래와 같은 현상을 보일 수 있다.

• 임차인 수가 크게 감소
• 임대인의 심리 무너짐 -> 믿었던 집값이 하락으로 가면 공포가 옴
• 전세시장도 임차인 우위의 시장으로 바뀜
• 상승장에 늘었던 분양 물량이 입주 물량으로 전환하면서 전세가 하락 요인

정부 정책

시장에 크게 변화를 주지 않는 한도 내에서 규제 완화를 할 수 있다. 일시적으로 시장 변화가 올 수 있지만 대세 변화는 줄 수 없다.

대응 전략

주택보유자

• 해당 지역 상승장에서 인기 있었던 평형대 보유자: 가능하다면 매도
• 해당 지역 상승장에서 인기 없었던 평형대 보유자: 좋은 가격에 가능하면 매도, 보유도 나쁘지 않음.

매수 대기자

• 정말 사야 한다면, 상승장에서 인기 없던 평형대 매수. (서울, 수도권은 대형. 애매하면 85㎡)
• 임대료가 낮아지기 때문에 임차인으로 유지하며 현금 확보
• 상승기에 있는 지방 투자 유효

반등 시장

하락장 초입 구간에 가격이 상승하며, 상승장으로 착각할 수 있는 구간이다. 기존에 소외되었던 새로운 매수자가 등장해 가격 메리트가 있다고 판단해 매수를 하게 된다. 정부의 규제 완화도 반등장의 원인이 될 수 있다.

반등 원인

• 새로운 매수자 등장 (무주택자 + 1주택자 갈아타기)
• 규제완화 + 가격 메리트

매수자

• 다주택자는 투자 효율이 낮아 참여 x
• 어느 시기든 집 안 사는 무주택자 (약 30%) (청약관리자, 사업자, 일반 주식투자자, 시장에 부정적인 사람)
• 이미 자가 보유한 상태. 가끔 갈아타기
• 지식산업센터, 생숙 등에 물려있는 사람
• 일부 수요자, 가격이 싸다고 판단

매도자

• 상승 기대감이 남아있어 호가를 내리지 않고, 거래량이 좀 늘면 다시 오가를 올림

주체가 되는 시장 참여자는 기존 소외 되었던 무주택자 또는 갈아타기를 하려는 1주택자이다. 다주택자는 투자 효율이 낮기 때문에 시장 참여에 소극적인 시기이다. 다주택자는 세금 중과가 없고, 전세가율이 높아야 투자 효율이 나오기 때문에 주 매수 주체가 되기 어려운 시기다.

잔여 수요가 적고, 매도자가 과한 욕심으로 호가갭을 벌려 상승세 지속이 어렵고 거래 절벽이 발생한다.

하락장

대부분 (70~80%)는 버팀 -> 호가를 높게 잡고 버팀 나머지 20~30% 가량이 매도 적극적 -> 부동산에 잘 안 올림

20~30%: 실거주자 및 다주택자

공인중개사: 계약이 목적. 주도권 있는 쪽 위주로 영업

시장 분의기 및 흐름을 알아야 함.

매수자 우위 시장

실거주라 떨어져도 괜찮다. -> 하락 -> 대부분 5년 내 매도 -> 실거주는 없다 (안 떨어질 것 같다.)

미분양이 난다고 무조건 건설사가 손해를 보지는 않음

분양가는 건설사가 정함

마이너스 프리미엄

분양 -> 70 ~ 80% 전매 투자자

분양가 10억 정상 투자자 전매 투자자 1억 계약금 1억 자기자본 5억 전세 4억 자기자본

입주미분양이 하락 가속

분양 시 대출은 입주 시기의 가격으로 책정

입주 미분양잉 생기는 과정

청약에서 미계약분 발생 미계약분 이후 줍줍 청약 그럼에도 불구하고 미분양 발생 조직 분양 대행사 투입

할인하지 않는 건설사 결국 입주를 맞이하면서 입주미분양

입주미분양 잘 못 구매하면 고생

분양 직원 말 100% 신뢰하지 말고, 검증을 직원 건설사, 시행사와 관련 전혀 없음. -> 목표 개수 팔면 떠나고, 번호 변경 가기 전 다 물건 파악 후 구매여부 정하고 방문하는 것이 좋음

입주미분양 판매 과정

입주미분양 판매는 기본적으로 매우 어렵다고 한다. 판매가 어려우 이유는 다양한데 대표적으로 아래와 같은 어려움이 있다.

• 판촉 시 실물과 그림 차이 (그림이 영업에 더 쉬움)
• 자금문제
• 비싸다는 인식 (오랜 기간 안 팔린 물건)
• 주변에 비슷한 아파트 많음

판매가 어려워 할인판매를 진행하지만, 장기간 미분양 상태로 있던 매물이기에 비싸다는 인식이 지배적이다. 때문에, 여전히 판매가 쉽지는 않다. 매수자 입장에서는 굳이 미분양 물건이 아니여도 다른 선택지가 많은 것도 판매가 어려운 이유이다.

굳이 미분양 물건을 매수하려면, 미분양 세대수 비율이 중요하다. 추후 완판 가능성이 있어야 하며, 완판이 안 될 경우 투자금이 물리고 가격 상승도 없어 장기간 어려움을 겪을 수 있다.

인구 감소

상승장에서 전문가 유투버 -> 인구감소 중요하지 않다

하락 안정

• 시장참여자 심리

• 시장상황

  • 일반적으로 미분양 감소
• 정책

시장참여자 심리 (하락 안정)

하락 안정기에 접어들며, 그동안 매도하려던 유주택자들은 오랜 기간 팔리지 않는 집 때문에 지쳐 있을 수 있다고 합니다. 오랜 기간 하락기를 겪으면 자포자기에 가까운 심정을 느끼에 되기도 한다고 하네요.

이 시기에 선집입하려는 투자자 또는 일반 매수인에게 매도하는 일이 많다고 합니다. 하락장 분위기는 상승장 초입까지 이어진다고 합니다. 실제 하락장에서 계속 매도 시도를 하지만 팔리지 않고, 해당 시점의 시장 분위기 영향이 크기 때문에 주택보유자는 집 값이 더 떨어질거라고 판단하기 쉽고 스트레스에서 벗어나고자 매도 한다고 합니다.

미분양 감소

미분양이 확실시 되서 건설사가 일반적으로 분양시기를 뒤로 미루게 됩니다. 하지만, 절대적인것은 아니라 건설사가 분양을 진행할 수도 있다고 합니다. 기존 미분양은 감소 추세를 보이고, 신규 분양을 하는 것들은 미분양이 발생합니다. 하지만, 이 시기 미분양이 시장에 미치는 영향은 크지 않습니다.

분양을 실시하는 건설사들은 분양을 위해 여러 마케팅 활동을 합니다.

• 할인분양, 각종 지원금 (대출지원, 잔금유예, 인테리어 지원, 취득세 지원, 리베이트)
• 분양조직 활동 (현수막, 블로그, 전달, 유튜브, DB 활용)
• 모델하우스 분위기 조성 (바람잡이, 상황극)
• 분양상담사 높은 수수료, 중개사무소 MGM

서서히 상승하는 전세가와 전세가율

하락장을 지나며 임대차 수요는 늘고 공급은 줄고, 특히 전세 공급이 줄어들고 월세 공급이 증가한다. 하락장에서 입주 물량도 감소하기 때문에 분양 물량도 감소한다. 전세가 조금씩 상승하며 전세가율이 올라가게 된다.

임대차 3법이 추가 되어 전세난, 전세가 상승이 커질 수 있다. 갱신계약 청구권으로 수요와 공급 다 줄지만 공급감소 효과가 더 크다.

정책

정부는 하락하는 것도 싫기 때문에 규제완화로 시장 상승안정을 시도하고, 풀어줄 있는 규제는 다 풀어줍니다.

• 다주택자 세금 중과 -> 일반과세로
• 규제지역 해제
• 미분양 아파트 양도세 면제 (세금 100% 감면과 면제는 다름)
• 서서히 오르는 전세 대응 정책 마련 (임대주택공금, 임차인 자가전화 유도)

하락 안정기 대응전략

주택보유자

• 계속 버티기
• 여력 있다면 추가 매수도 고려 (다주택자 세금 중과 없을 가능성 큼)

매수자

• 선진입이기 때문에 생각보다 오랜 기간 상승하지 않을 수 있음.
  (선집입 장정은 RR 선택하기 좋음)
• 앞으로 인기 있을 평형대 매수
• 조금 더 기다리는 것도 좋음
• 굳이 악성미분양을 매수하지 말자 그래도 할인 미분양 구매한다면, 미분양 비율이 높은 것은 피하자 양도세 면제라면 매수 고려. (단, 악성미분양은 금지)

안정 -> 상승

시장참여자 심리

매수자들 심리는 여전히 부정적이며, 살 사람이 나타나면 매도인은 집을 파는 경향을 보인다. 거래량은 조금씩 늘지만 미분양 위주의 거래라 가격 변동은 크게 없다.

이번 시장은 다를 것이라는 분위기 (인구 요인이 지배적일 것으로 예상)

전세난 발생하는 과정

아직까지 부정적인 분위기로 임차 수요가 누적 돼 있고, 전세 물량은 단지 별 몇 개 나오지 않고, 월세 물량이 늘어납니다. 입주물량도 줄어든 상태이기 때문에 전세 공급효과가 미미합니다. 수요가 많고 공급이 적어 임대인은 편하게 호가를 올릴 수 있습니다.

전세가에 의해 올라가는 매매가

거래가 많지 않은데 매매가가 상승하는 현상을 보이는데, 전세가가 계속 높아지고 전세가율이 올라가다 보니 매매가까지 일부 올려버립니다.

분양시장의 분위기

대응전략

투자하기 좋은 시기. 눈감고 매수하는 시점. 분양권 투자 좋음 (단타 주의)

상승시장

분양시장

• 분상제 적용 전, 높은 분양가에도 분양 잘 됨
• 지속되는 완판 행진. 청약률 증가에 떳다방 기능
• 떳다방이 뜨면 프리미엄 형성 잘 됨(분양권 거래 분위기 조성) -> 대형할인마트에서 마감직전 50% 마감세일 외칠 때의 사람들과 유사
• 프리미엄 확대 및 지속으로 전매 투기자 극성
• 투기심리 확산
• 공급(분양물량) 많은 지역은 미분양 나기도, 특히 신도시
• 시간이 지나면 결국 완판 및 프리미엄
• 상승장에서 공급물량 크게 증가해도 늘어난 투기세력으로 완판

악성 미분양

• 여전히 잘 안팔림
• 어렵게 완판해도 현장 어려움 지속 (잔금유예 조심)
• 그래도 언젠가는 팔림. 다 팔리면 가격 상승
• 하지만, 완판이 언제 될 지 가늠할 수가 없음.

상승 -> 조정

폭등

Question

거래량 확인은 어디서 어떻게?

근로 의욕

반등장 주체: 소외되었던 사람들. -> 이번에 상대적 박탈감 (벼락 거지?) -> 사회적으로 좋지 않는 거 같음

바로 직적의 사이클 그래프 확인해 보기 ( 사용: 반등장 )

부동산 시장은 항공모함 주식 하는 사람은 답답해 함 대신 쉽고, 변화가 느리기 때문에 대응할 수 있는 시간이 많다.

아파트는 전세 사기가 거의 없음 (힘듬)

인구 감소? -> 인플레이션 부동산 특성 매도 시기 잘 잡자