부동산 시장 배경 지식

Contents

• 부동산 특징
• 우리나라 부동산 시장
• 가격 결정
• 주택공급유형
• 부동산 시장 구조
• 매매가격 영향 요소

부동산 특징

부동산 특성

• 영속성: 건물은 감가될 수 있지만, 토지는 남아 있음. -> 재건축
• 부동성: 위치가 고정. -> 주변 환경에 영향 (GTX, 학군 등)
• 부증성: 무한정 공급 불가. (토지 증가 불가) -> 우리나라 부동산 시장에 영향 큼

주택 특성

• 무한공급 불가능 / 제한적 대량공급
• 정부의 시장 통제
• 인근지역 영향
• 공공서비스 필요 (상하수도, 전기, 가스, 도로)

우리나라 부동산 시장

경제학의 수요와 공급 법칙에 따르면, 특정 재화의 가격이 상승하면 일반적으로 수요량이 감소합니다. 일반 소비재는 가격이 높으면 거래량이 보통은 감소하는데요. 부동산 시장에서는 이러한 법칙을 온전히 적용하기 어렵다고 합니다.

가장 큰 요인은 부동산을 단순 소비재가 아닌 투자재로 인식하기 때문인데요. 그래서 가격이 상승하면 앞으로도 가격이 더 상승할거라는 기대심리 때문에 거래량이 더 늘기도 합니다.

이런 기대심리가 과열되면 투기적 시장 흐름을 보일 수 있는데요. 가격이 상승하게 되면, 매매차익으로 기존 시장 참여자의 수요가 증가합니다. 그리고 기존에 부동산에 관심이 없던 사람들도 시장 참여를 하게 되어 신규 수요가 발생합니다. 기존수요와 신규 수요가 합쳐져 가격 폭등이 될 수 있습니다. 그러다 수요가 무한하지는 않으니까요 특정 임계점이 오면 수요가 다시 하락하게 됩니다.

우리나라 부동산 시장에서는 이미 이러한 투기 시장으로 자리 잡았다고 해요. 하락장이나, 시장 침체기에서는 아니지만 상승장이나 좀 과열 되었을 때는 이런 모습이 보이는 것 같습니다. 이러한 맥락으로 봤을 때, 구매할 때 거주 뿐만 아니라 시세차익도 고려를 하고, 감가 개념도 아직 한국 부동산 시장에는 없다고 해요. 그리고 투기 시장이 과열되면 정부 규제도 소용이 없다고 합니다.

가격 결정

부동산은 다른 재화와 다르게 정해진 가격이 없고 같은 상품도 없습니다. 부동산에서 가격 결정은 금리나 여려 영향 요소가 있겠지만, 결국 최종적으로는 매도자와 매수자가 협상을 해서 결정하는 구조입니다. 그래서, 협상을 해서 시가로가격 결정이 되기 때문에 매도자와 매수자의 심리적인 부분이 가격 결정에서 중요하다고 해요.

주택 공급 유형

부동산에서 주택 공급은 일반매물과 신규분양이 있습니다. 일반 매물은 중고매물이죠. 그래서, 쉽게 생각하면 개인이 소유한 부동산을 판매하려고 시장에 내 놓은 물건입니다.

분양물량은 공급자가 건설사이고, 한 번에 대량으로 공급을 하는데요. 분양 물량은 어쨋든 건설사가 공급하는 거라 가격 변경이 없지만, 일반물량은 개인이기 때문에 시장 분위기에 더 영향을 받고, 개인의 심리가 공급 수량이나 가격에도 영향을 미칩니다.

부동산 시장 구조

부동산 시장 구조인데요. 다. 아시겠지만, 매매시장가 임대 시장으로 구분할 수 있습니다. 앞서 살펴본 내용이 매매시장이고 임대시장은 전세와 월세로 구분됩니다.

아래 표는 2020년도 거래원인 별 매매건수 및 비중인데요. 보시면, 매매거래가 앞도적으로 비중이 크다는 걸 볼 수 있어요. 분양권 전매는 6%가 체 안 돼서 뭔가 체감하는 것 보다 비중이 생각보다 매우 낮더라고요. 기타소유권 이전이 분양권 소유자가 입주 시 잔금 치르고 등기를 마친 비중으로 보시면 됩니다.

[이미지 여기]

매매가격 영향 요소

주택 가격 영향을 미치는 요인이 다양한데요, 영향이 가장 큰 요소가 전세, 분양, 정책 그리고 시장참여자 심리라고 합니다. 다른 요소들도 영향이 없는 것은 아니지만 위 네 요소에 비해 영향도가 크지 않다고 해요.

금리가 영향이 있는 것은 맞지만, 다른 요소에 비해 그 영향도가 작다고 합니다. 집은 투자 규모가 커서 미리 자금 계획을 세워 준비하기 때문에 입니다.

부동산 시장의 공급 수요

10,000세대 아파트 단지가 있다고 가정.

우리나라 부동산 시장은 투기화 된 상태

투기재

• 매매 착익이 벌어지는 것을 보고 기존 참여자들은 더 많이 사서 되팔기 시작
• 해당 투자재에 관심 없던 사람들도 시장에 참여 (신규 수요 증가)
• 기존 수요 + 신규 수요 -> 수요 폭발적 증가

투기재로서 우리나라 부동산 시장

• 가격 결정 과정에서 투자재와 같은 상품의 특성을 가지고 있다.
• 실거주라고 하지만 거주목적 + 시세차익
• 거주 목적만은 위해 매수하는 사람은 제로에 가까움
• 일반 소비재와 갈리 시장 참여자의 추후 손익 여부에 매우 민감
• 일반적인 수요 공급의 법칙을 투자 성향이 있는 투자재 시장에 적용해도 될까?
• 한 사이클 당 10~15년 주기 / 오름폭 평균 3배 / 하릭 시작 시 수요 증발 / 하락초기 강한 반등